オール電化 補助金の新たな展開
値引きを公にうたえないので「1000万日、五年間無利息据え置き」「1000万円、五年間公庫並み優遇金利」などといった特殊ローンで、買いやすさをアピールする売れ行き挽回の常套手段です。
違うのは、これらの特殊ローンは優遇期間が過ぎると支払いが一挙にキツくなるところです。
「資金不足だが、どうしてもその物件が欲しい」という場合には、特殊ローンを使わざるを得ませんが、使わなくても何とかなるという人は、特殊ローンを使わずに、その分を値引きに振り替えさせることが可能です。
つまり、この特殊ローンを使ったときは、デベロッパーはローン会社の金利と優遇金利との差額を負担するのですから、その分を目安に値引きさせるわけです。
たとえば次のようになります。
無利息据え置きローン(ローン会社の金利が7%で融資額1000万円、据え置き期間五年間のとき)好条件のローンだが、おおむね70～80%なので245万円～280万円が値引きの目安。
優遇金利ローン(優遇金利が4・5%、ローン会社の金利が7%で融資額1000万円、優遇期間が5年間のとき)の負担分は70～80%なので88万円～100万円が値引きの目安。
これらの特殊ローンの金利は、広告、パンフレットの提携ローン案内に記載してありますから、それをもとに計算してみましょう。
デベロッパーのチェックには決算期も要素の一つに入れるべきだと既に述べました。
そのわけは、決算期が近づくと、どのデベロッパーも売上げを伸ばすために必死で売ろうとするからです。
建物が完成しているのにまだ分譲中のいわゆる〝完成在庫″は、決算期が近くなると値引きをしてでも契約する物件が増えます。
デベロッパーによっては売上げの計上が「契約時」ではなく、お客様への「引き渡し時期」のところもあり、そのような場合は、決算期の三～四か月前から値引きが活発になります。
ただ、もう一つのケースとして、売上げを増やすために決算期前に無理やり竣工・引き渡しをする場合があります。
こういう物件の中には急いだために施工が雑になる例もあり、多少のサービスがあっても割りが合わないことがありますから十分注意しましょう。
このチェックの方法は後ほど詳しく述べます。
なお、物件によってはある時期がくると決算期以上に値引きが活発になることがあります。
竣工から三年近くが経とうとしている物件です。
もっと正確に言えば、検査済証を取得してから三年近く経過しても売れない物件です。
竣工後九三年を経過してしまうと、公庫融資の″新築マンション取得資金〟が使えなくなってしまうためで、この時期を迎えつつある物件の値引きは、おおげさではなく凄まじいものがあります。
私の知っている中でもとくに目立った例としては、足立区と川越市で2200万円台の物件を700万円引き、お客様によっては1000万円引きというのがありました。
ただ、こういった物件は、物件としての魅力に欠ける場合も多く、安ければいいというものでもありませんから、慎重に吟味したうえで判断する必要があります。
過去には、こうした物件を投資用として購入したり、値引きなしの価格でローンを組んで値引き分を借金の返済に充てたりする人も少なくありませんでした。
結局、ローン返済遅延に陥ることが多かったものです。
私もそれらをまとめて他の投資家に売却するということをしたことがあります。
竣工時期、引き渡し時期は広告やパンフレットの「建築概要」に記載されていますから、必ずチェックする必要があります。
駐車場の設置率が高いマンションは、中古で売却するときに割高に売ることができ、売りやすいという大きなメリットがあります。
郊外型マンションは比較的駐車場の設置率が高く、最近は全戸数分を確保するケースが増えて、中には来客用まで設置している物件も出てきました。
同程度の物件で設置率の高いものと低いものがあれば、断然高いほうが有利です。
ただし、大規模な開発でなければ確保が難しいため、こうした物件はとくに東京など大都市の都心に近い物件には皆無といってよいでしょう。
あってもそれは相当の高額物件になってしまいます。
一般にマンションの駐車場は〝共有部分を抽選などで専用で使用する〟形態になっていますが、中には〝所有権〟として分譲しているマンションもあり、これも狙い目です。
超高額物件であるドムスシリーズ、広尾ガーデンヒルズのように、駐車場があるかないかで数千万円の価格差が出るものもあります。
実際、これらのマンションでは駐車場の権利がないと売却しづらいこともあるようです。
これらは高額所得者が住む特殊なマンションの例ですが、一般的なマンションでも、駐車場の有無は中古の価格に少なからず格差をもたらします。
この傾向はこれからますます顕著になっていくと思われますので、仮に現在あなたがクルマを所有していないとしても、将来転売するつもりなら駐車場の設置率が高いマンションを狙うべきです。
ほかにうまい表現が見つからないので直裁に言えば、マンションの駐車場の抽選は「いい加減」の一言です。
この〝いい加減抽選〟にはいくつかのやり方がありますが、私がよく使った手は抽選箱の中からクジを引かせるもので、当選クジは箱の中の天井に貼りつけておきます。
そして、そのことを当選させなければならない人にあらかじめ教えておくわけです。
あまりに簡単すぎてバカバカしくなるかも知れませんが、これが一番手っとり早く、確実な方法なのです。
あなた自身が抽選箱からクジを引くときどうしますか?絶対に天井まで探らないはずです。
いっぱい入っているクジをかき混ぜながら、祈るように一つをツマミ出す――そうですよね。
皆さんには本当に申し訳ないことをデベロッパーはやっているのです。
駐車場の抽選は、契約金の当日や入店者検査のときにドサクサまざれに行なうことが多いので、どんなインチキでもできてしまいます。
マンションに売れ残りが出たとき、すでに購入した人の抽選には当たりクジが入っておらず、これから買おうという人へのエサにするなどという手もよく使ったものでした。
じゃ、どうすればいいか!というと、営業マンに頼むのです。
契約の交換条件にするのです。
このように書きながらイヤになってきますが、この抽選ばかりは私一人がやめても、どうにもなりません。
前項でゴマカシ話、ここで「営業マンと仲良くなりなさい」ではあまりにもマッチポンプーと思うかもしれません。
が、ここで申し上げたいのはそうした裏面のことではなく、担当の営業マンと懇意になることがマンション取得に真に有利に働くということです。
もちろん、「高額な買い物だから懇意になったほうがコトがスムーズに運ぶ」ということもありますが、メリットはそれだけではありません。
もっと大事なことは、もしその物件を買わなくても後々まで有利な情報が得られるという点にあります。
営業マンとあなたの波長が合わないときは、契約に至らなければ関係はそれでおしまい。
あなたが引き続いて情報がほしくても、営業マンも何となく溝がある相手には積極的に耳寄り情報を流すのを遽巡します。
「人気のマンションにキャンセルが出た」「どこそこのマンションが内緒で値引き開始」などといった特別情報は、ウマの合う相手が最優先になってしまいます。
高い買い物だけにこうした情報こそ大切にしなければなりません。
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